Каждый человек ошибается в своей жизни. Кто-то садится не в тот автобус, кто-то упускает возможность выиграть в лотерею, а кто-то ошибается при покупке жилья. Поэтому есть необходимость в том, чтобы рассказать о типичных ошибках, которые возникают при покупке имущества или при инвестировании в строительство недвижимости.
Каждый покупатель выбирает самый оптимальный для себя вариант вложения средств – покупка жилья на первичном рынке (для тех, кто любит «чистое» жилье, без истории и проблем с бывшими жильцами) или же на вторичном (для тех, кто не хочет ждать, когда дом построят или же для тех, кто боится «прогореть» на договоре инвестирования), но перед тем, как покупать недвижимость, вне зависимости от того, на каком рынке вы покупаете имущество, всегда нужно проверять всю информацию об продавце и имуществе, дабы избежать длительных судебных разбирательств.
Самые частые ошибки при покупке готовых объектов недвижимого имущества на вторичном рынке:
Не интересоваться причинами и историей продажи недвижимого имущества.
Даже если договор составлен нотариусом, это ещё не значить, что не могут возникнуть проблемы. К примеру, если имущество продано человеком, который состоит в браке, то нужно обратить внимание на наличие письменного согласия супруга/супруги, поскольку отсутствие такого согласия может привести к тому, что договор купли-продажи может быть признан недействительным. Также, если квартира (дом, комната) принадлежит на основании свидетельства о праве на наследство, то может возникнуть ситуация, когда при оспаривании завещания договор купли-продажи может быть признан недействительным. И такие ситуации случаются достаточно часто. Также, проблемным являеться имущество, где прописаны малолетние и несовершеннолетние дети, где собственник имущества не один.
В связи с этим, возникает необходимость в проверке всех документов и владельцев, дабы избежать проблем после покупки жилья.
Не проверять владельцев квартиры и документы, подтверждающие право собственности
Всегда нужно проверять бывших владельцев жилья – на веб-портале «Судебная власть», в Едином реестре должников и исполнительных производств. Так вы будете понимать, привлекался ли предыдущий собственник к административной и/или уголовной ответственности, открыты ли в отношении его исполнительные производства, наложен ли арест на квартиру, была ли недвижимость предметом спора, была ли передана в ипотеку и т.д.
Основной причиной, почему нужно проверять наличие исполнительных производств – это арест всего имущества и счетов в банке, который будет причиной, по которой вы не сможете провести сделку, так как объект будет под арестом и нотариус не сможет провести в реестре смену владельца имущества. Проблема решаемая (к примеру, при оплате штрафа за превышение скорости, исполнитель снимает арест и закрывает производство), однако, лучше её предупредить, чем решать.
Перепутать аванс с задатком
Иногда возникает ситуация, когда продавец просит оставить задаток для подтверждения того, что сделка состоится.
То есть задатком является денежная сумма, передаваемая продавцу в счет причитающихся с покупателя платежей и на обеспечение обязанности купить квартиру. Если договор купли-продажи не будет заключен по вине покупателя, то задаток остается у продавца. Если договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца – задаток возвращается покупателю и продавцом дополнительно уплачивается сумма в размере задатка (ст. 570-571 Гражданского кодекса Украины).
Все остальные платежи называются авансом. Аванс возвращается независимо от причин, почему договор не заключен.
Расписка, договор о передаче средств, договор займа не будут подтверждением того, что покупатель передал продавцу именно задаток, эти договора являются отдельными договорами и никак не могут быть предварительным договором к договору купли-продажи или же быть частью такого договора.
То есть, для того чтобы продавец, в случае отказа от продажи покупателю квартиры, вернул покупателю задаток в двойном размере, нужно перед заключением договора купли-продажи квартиры подписать договор задатка, в котором предусмотреть, что стороны намерены заключить договор купли-продажи квартиры и переданная сумма является задатком, подлежащим возврату покупателю в двойном размере, если продавец откажется продавать недвижимость.
Типичные ошибки при покупке недвижимого имущества на первичном рынке:
Не интересоваться ничем о компаниях, являющихся участниками строительства
К таким компаниям относятся заказчики, застройщики, с которыми покупатели заключают договоры, генеральные подрядчики, непосредственно осуществляющие строительство и т.д.
Единый реестр юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований позволит понять, существуют ли эти компании и не находятся ли в процессе прекращения, не открыты ли исполнительные производства.
Единый реестр судебных решений покажет, являются ли компании фигурантами уголовных производств, не наложен ли арест на их имущество, в том числе и на земельные участки, на которых происходит строительство.
Также, в отделе продаж следует проверить внутренние договора между участниками строительства договора генерального подряда, наличие субподрядчиков.
Не проверить наличие разрешения на выполнение строительных работ, лицензии генерального подрядчика, градостроительные условия и ограничения.
На практике были случаи, когда во время проверки было установлено, что застройщику трижды отказывали в предоставлении разрешения на строительство.
Все разрешительные документы в сфере строительства можно проверить по ссылке.
Также должны совпадать реквизиты компании (название, код ЕГРПОУ и т.д. и т.п.), с которыми заключены договора на осуществление строительства с компаниями, указанными в реестре.
Проект строительства должен соответствовать градостроительным условиям, поскольку любые отклонения от них будут отказом для введения в эксплуатацию.
Не проверять законность оснований для пользования земельным участком, на котором происходит строительство
Право застройщика пользоваться земельным участком можно проверить в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и в Государственном земельном кадастре.
Помните, что строительные работы могут выполняться после:
1) получения документа, удостоверяющего право собственности или использования земельного участка;
2) предоставление уведомления о начале выполнения строительных работ;
3) выдачи заказчику разрешения на выполнение строительных работ.
Не читать условия инвестиционного договора
Мало кто из застройщиков позволяет корректировать договор с каждым отдельным инвестором.
Но, по опыту можем сказать, что чем больше покупатель интересуется ходом строительства, разрешительными документами, указывает на замеченные недостатки, тем больше к нему прислушиваются.
Следует обратить внимание на:
- срок ввода объекта в эксплуатацию;
- порядок повышения цен;
- список платежей к оплате, кроме цены за квадратные метры;
- вникнуть в обязанности застройщика, определить степень ответственности за несвоевременный ввод в эксплуатацию;
- есть ли пункт о возможности переуступить свои права по договору другим инвесторам и т.д. и т.п.
Наличие всех вышеперечисленных факторов не гарантирует своевременный ввод объекта в эксплуатацию, однако уменьшает риски появления судебных споров.