Загалом державні будівельні норми визначають житлове приміщення як приміщення, що опалюється, розташоване в наземному поверсі, призначене для цілорічного проживання. А нежитловим приміщенням є приміщення у структурі житлового будинку, яке не належить до структури житлового фонду.
Законодавчою основою для переведення житлових приміщень до нежитлових є стаття 8 Житлового кодексу, яка хоч і стверджує, що такі дії, як правило, не допускаються, та дозволяє виключення з цього правила за рішенням відповідної місцевої ради.
Загалом багато питань житлового права потребують урегулювання та певного реформування, адже навіть чинний Житловий кодекс було прийнято ще 1982 року. Зокрема, залишається невизначеним на законодавчому рівні та порядок переведення житлового фонду до нежитлового. Таку прогалину у правовому регулюванні цього питання заповнили місцеві ради, оскільки саме за їх вирішенням відбувається відповідний переклад.
Житлові приміщення у багатоквартирному житловому будинку або окремий житловий будинок або його частина можуть бути переведені з житлового до нежитлового фонду, якщо вони:
- визнані у встановленому законодавством порядку непридатними до проживання;
- власники змінюють їхнє функціональне призначення.
Докладніше розглянемо питання саме з прикладу другого випадку, зробивши, у разі потреби, певні ремарки.
Отже, якщо зупинитися на умовах, яким мають відповідати житлові приміщення у багатоквартирному житловому будинку або окремий житловий будинок, за якими вирішується питання про переведення до нежитлового фонду, то у положеннях, прийнятих місцевими радами, вони дещо відрізняються. Однак у кожному, майже без винятку, проаналізованому положенні (для цього було обрано відповідні акти місцевих рад селища Понінка, Волочиська, Сновська, Львова та Києва):
- будову пандуса для маломобільних верств населення та окремого входу та евакуаційного виходу, ізольовані від житлової частини будинку;
- житлове приміщення має бути розташоване безпосередньо на першому поверсі. Здебільшого це стосується і житла на цокольних поверхах. Деякі місцеві поради дозволяють перевести квартиру, розташовану також на другому поверсі, проте роблять примітку, що розташовані під нею приміщення теж повинні мати статус нежитлових. А от у Києві переобладнати приміщення під майстерню чи студію творчої спілки можна і на третьому поверсі, але не вище.
- Іноді трапляється вимога про те, що житловий будинок, в якому розташоване приміщення, не повинен бути визнаний аварійним чи старим і належати об’єктам культурної спадщини, власник та його сім’я мають бути забезпечені житловою площею за нормою, визначеною законодавством, а також зареєстровані особи мають бути зняті з реєстрації місця проживання за цією адресою.
Неможливе переведення знаходження об’єкта у заставі чи під арештом.
У разі, коли співвласниками приміщень є діти чи недієздатні особи, переведення житлових будинків та квартир у нежитлові приміщення здійснюється згідно із законом за згодою органів опіки та піклування.
Існує низка обмежень щодо об’єктів, які будуть розміщені у переведеному до нежитлового приміщення.
У більшості випадків не допускається розміщення у наступному об’єкті:
- виробництва промислового характеру;
- підприємств громадського харчування з більшою, ніж визначено, кількістю посадкових місць. Наприклад, зустрічаються положення, де їх гранична кількість зазначено як 25, в інших це 50 місць і т.д.
- розважальних закладів (казино, залів гральних автоматів та інших розважальних закладів);
- громадських туалетів;
- пунктів приймання склотари;
- магазинів із загальною площею, що перевищує встановлену. Це може бути 300, 1000 квадратних метрів або іншу межу, залежно від рішення місцевої ради;
- спеціалізованих закладів та підприємств, експлуатація яких може призвести до забруднення території та повітря, шкідливого впливу на мешканців;
- підприємств побутового обслуговування, на виробництві яких застосовуються легкозаймисті та вибухонебезпечні речовини.
Не можна розміщувати у приміщенні, щодо якого приймається рішення про переведення, похоронні бюро. А от щодо їхніх офісів заборона відсутня.
Державні будівельні норми забороняють також розміщення в житлових переобладнаних на нежитлові приміщення в багатоквартирних будинках виробничих приміщень, певних типів лікарських кабінетів і лабораторій, перукарень та майстерень з ремонту годинників площею понад 100 квадратних метрів, лазень, саун, пралень метрів. Деякі порядки, прийняті місцевими радами, також дублюють ці норми. Хоча не передбачення їх органами місцевого самоврядування у своїх актах не скасовує обов’язковість таких положень.
Для уточнення того, які вимоги та обмеження щодо приміщень діють саме у Вашому населеному пункті, раджу звернутися до відповідної міської, селищної чи сільської ради із запитом про надання публічної інформації, а також копії порядку переведення житлових будинків та приміщень у нежилі, затвердженого рішенням сесії. Отримати їх можна через центри надання адміністративних послуг або знайти на сайті місцевої ради, як правило, у вкладці «Рішення сесії». Щоправда, на інтернет ресурсах порад знайти їх вдається не завжди.
Отже, якщо Ви є власником житлового приміщення або будинку і хочете перевести його в нежитлове, Вам потрібно отримати технічний висновок ліцензованої проектної організації про стан існуючих будівельних конструкцій, інженерних мереж та можливість їх подальшої експлуатації зі зміною цільового використання, з обґрунтуванням можливості розміщення об’єкта невиробничої сфери
Далі зверніться до місцевої ради із заявою, додавши до неї такі документи:
- для фізичної особи: копії особистого паспорта та ідентифікаційного коду
- для юридичної особи: нотаріально засвідчені копії установчих документів;
- копії документа, що підтверджує право власності на житлове приміщення, житловий будинок та технічний паспорт на нього;
- висновок про реконструкцію житлового будинку, приміщення (квартири), виготовлені ліцензованою організацією, про яку я вказав вище.
- довідка про відсутність зареєстрованих осіб;
- згода об’єднання співвласників багатоквартирного будинку у разі його створення;
- якщо приміщення розміщені у багатоквартирному будинку – письмова згода власників суміжних квартир чи приміщень, тобто на поверсі, а також вище та нижче на поверх.
У деяких населених пунктах додатково вимагають копію укладеного договору на збирання та вивезення будівельного сміття, довідку про склад сім’ї власника тощо, фото об’єкта.
Якщо це необхідно, тобто у разі визнання в установленому законодавством порядку житлових будинків, приміщень (квартир) непридатними для проживання подається копія документа, що підтверджує непридатність житлового будинку, приміщення для проживання.
Знову ж таки, у вашій конкретній ситуації точний перелік документів передбачений положенням, затвердженим органом місцевого самоврядування вашого населеного пункту.
Необхідні документи замість власника може подати уповноважена ним особа за довіреністю (з додаванням належно завіреної копії довіреності).
Після подання заяви та всіх необхідних документів вони направляються на розгляд виконавчих органів ради, які можуть виносити пропозиції щодо переведення житлового приміщення до нежитлових після проведення реконструкції приміщення, про що складається відповідний протокол.
У деяких положеннях передбачено, що заявник надає гарантійний лист, у якому вказує, що він зобов’язаний виконати роботи на об’єкті відповідно до узгодженої частини передпроектних пропозицій.
Власник нежитлового приміщення після отримання дозволу виконавчого органу ради розробляє проектну документацію та затверджує її у встановленому порядку та отримує дозвіл (декларацію) на реконструкцію для переведення житлових приміщень, житлових будинків до нежитлового фонду.
Після закінчення робіт замовник запроваджує об’єкт в експлуатацію, подавши на реєстрацію декларацію про готовність об’єкта до експлуатації. Відповідно, після прийняття в експлуатацію об’єкта слід зареєструвати право власності на нерухоме майно за новим призначенням у порядку, встановленому чинним законодавством.
Якщо поглянути на особливості окремих положень, то ними передбачено сплату до місцевого бюджету пайового внеску на розвиток інфраструктури.
Проте орган місцевого самоврядування може відмовити у дозволі на переведення житлових приміщень до нежитлових.
Зокрема, у разі виявлення недостовірних відомостей у документах, поданих заявником або якщо надано неповний комплект таких документів, якщо буде виявлено недотримання інших вимог, передбачених порядком або законом.
Відмовити також можуть, якщо об’єкт реконструкції не відповідає будівельним, функціональним, санітарним, протипожежним нормам, концепції забудови міста, виявлено недостовірні наміри заявника або є мотивовані скарги від мешканців будинку чи міста.
У всіх випадках заявнику надається мотивоване рішення про відмову.
Щодо переведення нежитлового приміщення в житлове, то ситуація багато в чому аналогічна. Порядок таких дій також не знайшов свого відображення у законодавстві та врегульований положеннями, прийнятими органами місцевого самоврядування. Деякі місцеві ради прийняли єдині положення, один розділ якого регулює переведення нежитлових приміщень у житлові, а інший навпаки. У деяких населених пунктах для цього прийнято два окремі положення.
Переведення нежитлових будинків, приміщень у житлові допускається за дотримання санітарних, технічних та інших норм чинного законодавства. Зокрема приміщення має відповідати вимогам законодавства до житлових об’єктів, встановлених ДБН В. 2.2-15-2005. Це, наприклад, вимоги висоти та площі приміщення та окремих його частин, будівельних матеріалів, комунікацій, вентиляції тощо.
Перелік документів, які потрібно подати до виконавчого органу місцевої ради, повністю аналогічного попередньої ситуації, за винятком довідки про зареєстрованих осіб та зміст поданої заяви.
Та й сам порядок дій заявника та розгляду його звернення аналогічний: звернення для отримання висновку до спеціалізованого підприємства, що має відповідну ліцензію, подання документів до органу місцевого самоврядування, їх розгляд, надання дозволу на переклад, отримання відповідного дозволу на будівельні роботи, прийняття в експлуатацію закінченого об’єкта, реєстрація права власності на нерухоме майно за новим призначенням.
Причини відмови у наданні дозволу на переведення нежитлового приміщення на житлове теж збігаються із передбаченими для зворотного переведення.
Отже, як висновок зазначу, що питання порядку переведення житлових приміщень у нежитлові та навпаки законодавчо неврегульовані, але відбилися в актах органів місцевого самоврядування. Тому якщо Ви плануєте відповідні дії – орієнтуйтесь на порядок, прийнятий сільською, селищною чи міською радою, повноваження якої поширюються на Ваше село. Також не забувайте про державні будівельні норми, якими визначено вимоги до житлових та нежитлових приміщень.
Згідно з роз’ясненнями фахівців Шепетівського місцевого центру з надання безкоштовної вторинної правової допомоги.